【業界図鑑】不動産業界 ～ ビル賃貸事業が好調

2月17日、不動産経済研究所が発表した1月の一戸当たり首都圏マンション価格は、8,360万円（前年同月比+47.9％）と高騰し、過去最高だった1990年11月を上回った。高額大型物件の発売が平均価格を押し上げた。新規発売戸数は1,245戸（同-34.5％）であり、5か月連続の減少となった。

今回の価格高騰は一時的要因と見られるが、高止まりの傾向が続いている。年間で見れば、2019年は5,980万円（同+1.9％）で2年ぶりの上昇だった。平方メートル当たりの単価は87.9万円と、7年連続上昇している。70％以上が好調とされる初月契約率は62.6％で、4年連続60％台と低迷している。

この背景には、ディベロッパーが価格を下げず、買い手が追い付かなくなっている状況がある。マンション販売価格は、土地の仕入れ値に工事費用、販売費用、利益を上乗せして算出される。価格を下げる必要性が出てくれば、部屋を狭くして数を増やすか、設備のグレードを落とすしかない。

オフィス市況はどうなっているのだろうか？東京ビジネス地区（都心5区）の動向をみると、2020年1月のビル空室率（新築・既存）は1.53%（平均賃料22,448円/坪）であり、2012年6月の9.43％（同16,763円/坪）から継続的に改善していることが分かる。内訳を見ると、新築ビルの空室率は3.37％、既存ビルは1.48％だった。2017年までは低供給・低需要型の市況回復であったが、2018年からは新築ビルの供給量も増加傾向にある。現在は本格的に好調であると言えるだろう。

（単位：％）
出所：三鬼商事WEBサイトより

（単位：円/坪）
出所：三鬼商事WEBサイトより

ディベロッパーは今後の供給地域が限られていると見ているためか、値引きをしない姿勢が鮮明になっている。三井住友不動産、三菱地所、住友不動産の大手3社においては、地域別比率が都心5区7～8割、首都圏全体で9割以上となっている。今後さらに高需要地区の比率を高め、アセットクオリティを重視していくことが予想される。

今後の事業リスクとしては、中古物件市場の活性化や修繕積立金問題による外国人オーナーの退出などがきっかけとなり、市況が悪化することが挙げられる。しかし、低金利という好事業環境は当面続くだろう。