次の一手 ~市場の話題とテーマ~

2020年01月31日
岡三オンライン証券株式会社

【次の一手】日経平均株価が下落する一方で上昇する東証REIT指数

日経平均株価は週初より大幅に下落し、前週末比622円安となった。中国で発生した新型肺炎の感染拡大を受けて世界経済への影響に対する懸念が強まり、株式市場には先行き不透明感が漂っている。テクニカル面では日経平均株価は75日移動平均線を1月30日に明確に割り込み、心理的節目である23,000円を下回る22,977.75円で終えた。新型肺炎の収束の道筋も全く見えてこないことから、短期的には下押し圧力の高まりが想定されるため200日移動平均である22,084円を下値目途として意識しておきたい。

【日経平均株価:日足:3カ月】

全体相場が軟調な展開となっている一方で、東証REIT指数の値動きは底堅い。国内では低金利が長期化しており、相対的に高い利回りが見込めるREITへの資金流入が続いている。特に日本の不動産を割安とみた海外投資家の不動産売買が活況を呈しており、「米投資ファンドであるブラック・ストーン・グループが日本の賃貸マンションを3,000億円分一括購入する」と報じられるなど、全体相場が不安定ななか、先行き期待が持てる点が評価されているようだ。

【東証REIT指数:日足:3カ月】

ただし、新型肺炎の影響で訪日外国人の減少による客室稼働率の減少懸念には注意したい。REITには「事務所主体型」「住居主体型」「商業施設主体型」「ホテル主体型」「物流施設主体型」「ヘルスケア施設主体型」の6種類の中から1種類に投資する単一用途特化型REITと、2種類を組み合わせた複合型REIT、3つ以上を組み合わせた総合型REITがある。新型肺炎の流行に伴う足元の訪日外国人の減少は「ホテル主体型」のREITには悪材料だ。現に星野リゾート・リート投資法人(3287)やジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)などのホテル主体型REITの足元の株価は東証REIT指数に逆行して軟調となっている。

【星野リゾート・リート投資法人(3287):日足:3カ月】

【ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985):日足:3カ月】

このような状況の中、保有しておきたいREITは「事務所主体型」「住居主体型」「物流施設主体型」の3種類のREITだ。「事務所主体型」や「住居主体型」は都心部への人口集中が続き、東京を中心に賃料成長が期待できるため、日本プライムリアリティ投資法人(8955)やジャパンリアルエステイト投資法人(8952)などの都心部の不動産へ投資をしている銘柄が狙い目だろう。

【日本プライムリアリティ投資法人(8955):日足:3カ月】

【ジャパンリアルエステイト投資法人(8952):日足:3カ月】

「物流施設主体型」の需要も日に日に高まっている。インターネットで商品を購入するとその日のうちに商品が自宅に届くことが当然のようにサービスとして提供されている。これには物流施設の発展が大きく寄与している。物流施設は商品の保管だけではなく、梱包・流通加工も行っているため配送の効率性を向上させており、物流施設自体の大型化・多機能化が進んでいる。このような先進的物流施設は物流会社だけではなく荷主企業からのニーズが増加の一途をたどっており、今後も市場の成長が期待できるだろう。

以下に、主な国内上場のREITを紹介するので、参考にしていただきたい。
また、REITは分配金の良さも魅力の1つのため、ご自身のポートフォリオに組み込んでいただきたい。

先主な
投資策
コード 銘柄名 分配金情報
ポートフォリオ
(保有物件)情報
終値
(1/31)
注文画面
事務所8955日本プライムリアルティ投資法人 投資証券確認する501,000
8958グローバル・ワン不動産投資法人 投資証券確認する144,900
8956プレミア投資法人 投資証券確認する160,400
住居8986日本賃貸住宅投資法人 投資証券確認する107,700
3282コンフォリア・レジデンシャル投資法人 投資証券確認する357,000
物流3281GLP投資法人 投資証券確認する145,300
8967日本ロジスティクスファンド投資法人 投資証券確認する293,400

(岡三オンライン証券 エクイティ事業部)

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